ш !Г к Щ Методы ошшШ и I выработки норм доходности по ои,е.цке городских нед&имимыл имцщестй на. основании К за.і<она. В июня 'ШЗгода. 1
|.і к I(
(^Т?*-^-** % Оцѣночно-экоюнческое отдѣленіе Владнйской губерской земской управы, МЕТОДЫ и по оцтьнк-^ ГОРОДСКИХЪ НЕДВЙЖЙМЫХЪ ИМЩЕСТВЪ на основаніи закона 8 іншя 1893 года. СОСТАВИЛЪ А. Н. Дядиченко. \, щ^ Вллдишръ на Клязьнѣ. Типо-литоѵрафія губернской земской управы. 1905. ^& "а Ш
I■і >. г коШ:\-/^ ^ пщошяя штатн шиш сгатэщчмн ІУШшіІё НЭДиНО. >Д0'і ШІ книг рилі )о трлаОлЛ' у Ж'
336 Одѣночно-зкояомичбСЕое отдѣленіе Владимірской губернской земской управы. МЕТОДЫ и по оц-внк-в ГОРОДСЖГЬ НЕДВЙЖИМЫХЪ ЙМУЩЕСТВЪ ^Ч'на осііованш заша 8 іюня 1893 года. ^ ^^ 7\ СОСТАВИЛЪ А. Н. Дядиченко. ^ **«=- Бладиміръ на Нлязьмѣ. Тиио-лвтографія губернской земской управы. 1905.
1А5Н ыдотзм (Пгшй ІііІІУсІііИа п пІІІАийІІУ , I /Пі^ - ІТеч. съ разрѣш. г. и. д. Владіімірокііго губернатора. Губ. г. Вла.гпмірі., 1905 год шов .сжнерндйД Н .А .Ьл^б&вЛ ва ^с[шіі ) ^
ч С' ОГЛАВЛЕНІЕ. ----- :---------- СТр. Вступленіе ........................... I [. Оцѣнка по доходности ..................... 5 1) Вятская губернія ................. — 2) Рязанская „ ................. 11 3) Московская „ ........ .• ........ 13 4) Саратовская „ ................. 2В 5) Калужская „ ............. ". . . . 32 6) Тверская „ ................. 36 7) С.-Петербургск. „ ................. 54 8) Нижегородская „ ................. 59 9) Воронежская „ ................. 71 10) Смоленская „ ................. 80 П. Оцѣнка по цѣнности ..................... 99 1) Новгородская губернія ................. — 2) Херсонская „ ................ , 107 Заключеніе ........................... 11(> II р и л о же н і я: * 1) Нѣкоторыя свѣдѣнія объ оцѣнкѣ городскихъ имуществъ въ Ярославской губерніи ...... і. .................. 125 2. Кадастровыя работы по г. Парижу ............... 127
ЗАІЫО ■
: выработки норъ рхорсти по оцМ городскихъ нейвйіимыіъ имцествъ по закону 8 іюня 1893 г. ВСТУПЛЕНІЕ. Оцѣнка городскихъ недвижимыхъ имуществъ по закону 8 іюня 1893 г. въ настоящее время захватила районъ, обшшающій собою 25 губерній, или болѣе 2/з всей земской Россіи. Печатные сборники по большинству губерній уже опубликованы, по нѣкоторымъ находятся въ періодѣ разработки. Самыми первыми по времени появленія нужно считать работы Вятскаго земства, вышедшія изъ печати въ 1895 г. (матеріалы собирались въ 1894 г., т. е. годъ только спустя по опубликованіи закона объ оцѣнкѣ). Обращаясь къ методамъ разработки данныхъ о городскихъ имуществахъ—прежде всего приходится констатировать громаднѣйшее преобладаніе принципа оцѣнки по доходности, пользуясь для этого квартирными платами. Только въ одной Новгородской губерній проведена полностью и примѣыена оцѣнка по цѣнности. V) Изъ сказаннаго видно, что при изложеніи хода оцѣночныхъ работъ по разнымъ губерніямъ намъ все время придется вращаться въ предѣлахъ оцѣнки по доходности. Въ нашемъ очеркѣ мы не будемъ касаться работъ по городскимъ имуществамъ, вышедшихъ до изданія закона 1893 г., хотя внѣ всякаго сомнѣнія, что болѣе раннія работы имѣютъ за собой такія преимущества и что вліяніе ихъ на послѣдующія работы такъ безспорно, что трудно отрицать связь между прежними изслѣдованіями и нынѣшними. Достаточно указать на работы Черниговскаго бюро, Казанскаго (подъ руководствомъ Н. Ѳ. Анненскаго), г. Москву (В. Н. Григорьевъ), Харьковъ (А. А. Русовъ), чтобы согласиться съ высказаннымъ выше мнѣніемъ. Но, однако, размѣры очерка принуждаютънасъограничиться лишь тѣснымъ періодомъ со времени изданія закона объ оцѣнкѣ. Переходя къ изложенію работъ по отдѣльнымъ губерніямъ, необходимо оговориться, что мы не задавались цѣлью непремѣнно дать всѣ пріемы и способы, практиковавшіеся въ каждой изъ нихъ. Мы считали излишнимъ касаться всѣхъ губерній и всѣхъ особенностей по каждой, даже взятой за образецъ, губерній. Дѣло въ томъ, что многіе пріемы, практиковавшіеся въ одной губерній, почти вполнѣ при1) Волчанское уѣздноѳ земство въ 1898 г. для своихъ практическихъ цѣлей переоценило г. Волчанскъ по цѣнности. Но горожане и до настоящаго времени не перестаютъ жаловаться на произведенную оцѣнку, находя ее неправильной 1
_ 2 — мѣнялись впослѣдствіи въ другихъ. Взявъ работы одного бюро, мы можемъ совершенно спокойно опустить цѣлый рядъ губерній съ родственными пріемами изслѣдованій. Изложеніе способовъ и пріемовъ по той или иной губериіи нами приводилось дословно по печатнымъ сборникамъ, докладамъ, отчетамъ, перечисленнымъ по каждой губериіи вначалѣ. Такъ какъ во всѣхъ работахъ самое важное значеніе имѣетъ изслѣдованіе валовой доходности жилыхъ помѣщеній, то естественно, что этотъ отдѣлъ въ нашей работѣ занимаетъ первое мѣсто и по объему, и по детализаціи. - Самое изслѣдованіе методовъ оцѣнки городскихъ недвижимыхъ имуществъ пріурочено было къ заранѣе составленному плану. Плаиъ этотъ выработанъ былъ съ такимъ расчетомъ, чтобы охватить лишь наиболѣе важные и существенные вопросы и исключить все второстепенное, побочное. Разумѣется, что составленіе подобнаго плана представляло массу трудностей. Прежде всего за десятилѣтіе со времени изданія закона объ оцѣнкѣ разработка городскихъ имуществъ сильно измѣпилась— въ однихъ случаяхъ расширилась, а въ другихъ, наоборотъ, сузилась по тѣмъ или инымъ вопросамъ. По каждому бюро отмѣчаются извѣстнаго рода отступленія и уклоненія. Очень часто то, что считалось важнымъ въ одной губериіи, совершенно игнорировалось въ другой и наоборотъ. Поневолѣ часть отдѣловъ программы должна была заключать такіе вопросы, которые по многимъ губерніямъ не заполнялись за отсутствіемъ матеріаловъ. Кромѣ того, даже имѣющіеся отдѣлы по нѣкоторымъ губерніямъ пришлось опустить во избѣжаніе повтореній. Программа изслѣдованія въ конечномъ итогѣ . установлена слѣдующая: _ ^ I. Собираніе матеріаловъ ѵДля описанія городскихъ недвижимыхъ имуществъ. 1. Организація и производство переписи городскихъ недвижимыхъ имуществъ, иостроеніе программъ и пр. 2. Контроль собрапныхъ матеріаловъ. 3. Техникаописанія городовъ съ неправильнойкопфигураціей усадебныхъ мѣстъ. 4. Черченіе плановъ городовъ въ исправлепномъ видѣ. П. Разработка собранныхъ матеріаловъ. 1. Способы анализа и пріемы, употреблявшіеся при разработкѣ собранныхъ матеріаловъ.
3 — 2. Выработка основной единицы исчисленія валовой доходности. 3. Принята единица мѣры. 4. Валовая доходность имуществъ (квартирная плата). а) Періодъ, за который собирались свѣдѣнія о квартирныхъ платахъ. б) Какими данными пришлось воспользоваться при окончательной выработкѣ нормъ (трехлѣтній неріодъ или только послѣдній годъ). 5. Важнѣйшіе факторы, вліяющіе на высоту квартирной платы. 6. Вторичные факторы доходности жилыхъ помѣщеній и способы учета вліянія этихъ факторовъ. 7. Характеристика жилыхъ квартиръ и жилищныхъ условій. 8. Дѣленіе города на мѣстности (районы) и признаки для этого дѣленія. 9. Составленіе таблицы квартирныхъ нлатъ для непосредственнаго нримѣненія къ оцѣнкѣ. 10. Расходы по домовладѣнію (собираніе свѣдѣній о расходахъ и способы ихъ разработки): а) очистка дымовыхъ трубъ; б) очистка ретирадъ и помойныхъ ямъ; в) страхованіе построекъ; г) содержаніе караульщиковъ; д) очистка двора и улицъ отъ грязи; е) вывозка снѣга; ж) ремонтъ мостовыхъ и тротуаровъ; з) ремонтъ построекъ; и) расходы по управленію имуществомъ (наемъ дворника, управляющаго и пр.), и і) аммортизація. 1 1 . Недоборъ въ квартирной платѣ отъ простоя квартиръ (пустованіе квартиръ). 12. Чистая доходность жилыхъ зданій. 13. Доходность и цѣнность усадебныхъ участковъ (пустыри, сады, огороды): а) опредѣленіе доходности по аренднымъ платамъ; б) опредѣленіе доходности по способу выручекъ и затратъ; в) величина нормальнаго двора (размѣры земельнаго участка, не оцѣниваемаго самостоятельно). 14. Способы опредѣленія цѣнности имуществъ: а) выработка техническихъ нормъ; б) выработка статистическихъ нормъ на основаніи показаній владѣльцевъ, данныхъ страховыхъ обществъ и залоговыхъ учрежденій. 15. Строительная дѣятельиость города.
ШНИПЯННй ^к __ 4 — III. Торгово-промышленныя заведенія. 1. Обзоръ торгово-промышленныхъ заведеній. 2. Единица исчисленія валовой доходности. 3. Факторы доходности. 4. Дѣленіе города на торгово-промышленные районы. 5. Расходы. 6. Чистая доходность. Что касается порядка расположенія матеріала, то мы остановились прежде всего на простѣйшихъ, грубыхъ работахъ, постепенно переходя къ болѣе совершеннымъ и сложнымъ. Работы Вятскаго бюро мы предполагаемъ изложить прежде всего. Работы Рязанскаго бюро, почти тождественный съ Вятскими (завѣдываніе одного и того же лица), займутъ второе мѣсто. Цѣлый рядъ работъ, примыкающихъ къ указанному типу—какъ Ярославскія, Костромскія, Пермскія—мы излагать не будемъ, а главнѣйшіе принципы вводимъ лишь въ сводныя таблицы по всѣмъ губерніямъ. За Вятскими работами слѣдуетъ поставить работы Московскаго земства (Н. А. Каблуковъ), нослужившія прототипомъ для многихъ губерній и не потерявшія своего значенія и до настоящаго времени. Справедливость требуетъ упомянуть при этомъ и о работѣ В. Н. Григорьева по гор. Москвѣ, въ свое время выдвинувшей изученіе признаковъ, вліяющихъ на высоту квартирной платы. Изъ работъ, организованныхъ по Московскому тину, мы излагаемъ оцѣнку городскихъ имуществъ по Саратовской губерній, затѣмъ Калуасской и Тверской. Тульскую мы опускаемъ, такъ какъ работы по Тулѣ и Твери велись однимъ и тѣмъ же составомъ бюро. Среди новѣйшихъ работъ, носящихъ эклектическій характеръ, мы остановились на работахъ С.-ІІетербургскаго бюро подъ руководством!. П. Фирсова. Въ особомъ ноложеніи находится разработка городскихъ имуществъ въ губерніяхъ —Нижегородской, Воронежской и Смоленской, почему по указаннымъ губерніямъ мы даемъ изложеніе нѣсколысо болѣе подробное. Чтобы дать представленіе о другомъ типѣ работъ, гдѣ оцѣнка производилась по цѣнности строеній, мы предлагаемъ описаніе хода работъ по Новгородской губерній. Остается еще упомянуть о совершенно новой попыткѣ Херсонскаго бюро тоже по цѣнности, изложеннойвъ докладѣ управы Херсонской губернской оцѣночной коммиссіи, но не примѣнепной еще ни въ одномъ бюро. Наконецъ, въ особомъ приложеніи № 1 къ настоящей работѣ изложены нѣкоторыя особенности въ оцѣнкѣ городскихъ имуществъ въ Ярославской губерній, а въ приложеніи № 2 —нѣкоторыя свѣдѣнія по оцѣнкѣ недвижимыхъ имуществъ въ гор. Нарижѣ. Г-:-ч >., И
— 5 — I. Оцѣнка по доходности. Вятская губернія. Проектъ общихъ основаній оцѣнки недвижимыхъ имуществъ въ 1895 году въ слѣдующихъ городахъ: Вяткѣ, Глазовѣ, Елабугѣ, Котельничѣ, Малмыжѣ, Нолинскѣ, Орловѣ, Сарапулѣ, Слободскомъ, Уржумѣ, Яранскѣ. (Стр. 1 —39). Способы анализа и пріемы, употреблявшіеся при разработкѣ собранныхъ матеріаловъ. Общіе пріемы вычисленій сводятся къ слѣдующему. По каждому виду имуществъ приведены среднія оцѣночныя нормы, на основаній которыхъ и должна опредѣляться валовая доходность каждаго отдѣльнагп имущества. Только въ тѣхъ случаяхъ, когда величина валовой доходности указана самимъ владѣльцемъ, —только въ этихъ случаяхъ, прежде чѣмъ воспользоваться средней оцѣночной нормой, необходимо сопоставить дѣйствительную валовую доходность съ валовой доходностью, получаемой по вычисленію. Коль скоро разница между этими величинами незначительна, то дѣйствительная валовая доходность должна вводиться въ дальнѣйшіе расчеты. Въ тѣхъ же случаяхъ, когда величина валовой доходности по показанію владѣльца слишкомъ низка по сравненію съ выведенной по средней оцѣночной нормѣ, тогда слѣдуетъ обратиться непосредственно къ оцѣночнымъ бланкамъ и принять во вниманіе сдѣланныя въ нихъкачественныя отмѣтки о данномъ имуіцествѣ. Если эта качественная характеристика не заключаетъ въ себѣ' оправданій для низкихъ показаній владѣльца, то очевидно, что эти показанія должны быть названы тенденціозными и въ силу этого замѣнены другой валовой доходностью, опредѣленпой на основаній средпихъ оцѣночныхъ нормъ. Если въ предѣлахъ даннаго района или группы не выведено опредѣленной средней оцѣночной нормы по отношенію къ извѣстнымъ недвижимымъ имуществамъ, благодаря малой распространенности ихъ, то въ этихъ случаяхъ придется руководствоваться тѣми средними оценочными нормами, которыя выведены въ сосѣдпихъ районахъ и группахъ для тѣхъ же категорій имуществъ. Прежде вывода средней величины ио каждой группѣ, необходимо было проконтролировать полученный данныя и исключить слишкомъ рѣзкія, хотя и единичный уклонепія отъ обычной цѣны; только такимъ путемъ и возможно, конечно, получить среднюю цѣну, которая была бы типичной для извѣстной группы.
— 6 — Принятая единица мѣры. Единицей сравнения была выбрана стоимость кубической еажеші, та стоимость, которая была выведена изъ цѣлаго ряда квартиръ, сдаваемыхъ въ наемное содерлганіе. Сдѣлавъ группировку домовъ на основаніи этихъ квартирныхъ платъ, намъ удалось разбить городъ на шесть районовъ, различныхъ по стоимости квартирныхъ цѣнъ за каждую кубическую сажень... Важнѣйшіе Факторы, вліяющіе на высоту квартирной платы. Дальнѣйшій анализъ квартирныхъ цѣнъ показалъ, что въ каждомъ районѣ цѣна за кубическую единицу жилого помѣщенія измѣняется по отдѣльнымъ этажамъ и, наконецъ, во всѣхъ этажахъ она претерпѣваетъ еще нѣкоторыя измѣненія въ зависимости отъ размѣровъ отдѣльныхъ квартиръ; при этомъ оказывается, что квартиры для цѣлей опредѣленія квартирныхъ платъ могутъ быть по ихъ размѣрамъ раздѣлены на четыре группы: въ первую группу входятъ квартиры до 100 кубическихъ арш., во вторую —^ отъ 101 до 250, въ третью—отъ 251 до 400 и наконецъ въ четвертую группу квартиры выше 400 кубическихъ аршинъ. Числовыя данный получены за трехлѣтній періодъ. Непосредственно въ самихъ оцѣночныхъ бланкахъ, въ котррыхъ записаны свѣдѣнія объ имуществахъ, опредѣлялся размѣръ квартиръ въ кубическихъ аршипахъ и противъ каждаго изъ этихъ размѣровъ выставлялась годовая цѣна квартиры, выведенная за три послѣдніе года; здѣсь же опредѣлялась и стоимость кубической сажени въ отдѣльныхъ квартирныхъ помѣщеніяхъ. Собираніе свѣдѣній о расходахъ и способы ихъ разработки. Опредѣленіе величины расходовъ сводится къ вычисленію величины обычнаго ремонта, къ онредѣленію расхода на страхованіе, къ вычисленію расходовъ на уборку нечистотъ и снѣга, на содерлсаніе дворника и ночного сторожа и—какъ особый видъ расходовъ—на поправку тротуаровъ и дорогъ. Страхованіе построекъ и ремонтъ ихъ. Расходы на ремонтъ и страхованіе опредѣлены нами въ каждомъ районѣ по тремъ группамъ въ зависимости отъ матеріала жилыхъ построекъ. Всѣ дома, входящіе въ составъ даннаго района, раздѣлены на каменные, деревянные и смѣшанные (полукаменные). Затѣмъ, всѣ оцѣночиые бланки, въ которыхъ указана величина этого вида расходовъ, были выбраны и въ нихъ опредѣлена валовая доходность имуществъ. Далѣе эта валовая доходность по каждому отдѣльному имуществу выписывалась въ особыя таблицы и сопоставлялась съ соотвѣтствующими расходами. Въ данномъ случаѣ такъ же, какъ /-••■' -ж г
— 7 — и при опредѣленіи квартирныхъ цѣнъ, пришлось прокоптролировать имѣюіціяся данпыя; съ этой цѣлыо вычислялась величина расходовъ па ремоптъ и страхованіе въ процентномъ отношеніи къ валовой доходности; слишкомъ замѣтныя уклоненія отъ обычной нормы, конечно, исключались, всѣ же остальныя числовыя показанія на ремонта и страхованіе суммировались и онредѣлялся ироцентъ каждаго вида этихъ расходовъ къ соотвѣтствующей величинѣ всего валового дохода данной группы. Расходы на ночного сторожа, дворника и уборку нечистотъ. Величина этихъ видовъ расхода опредѣлялась совершенно такъ же, какъ и расходъ на ремоптъ и страхованіе. Предварительно и въ этомъ случаѣ выписывались отдѣльпыя копкретпыя показанія, опредѣлялся въ каждомъ изъ этихъ отдѣльпыхъ случаевъ ироцентъ расхода къ соотвѣтствуюіцей валовой доходности, полученныя процентпыя выраженія сравнивались между собою и послѣ того, какъ они были проконтролированы, бралась остальная дѣйствительная сумма расхода по отдѣльньшъ расходньщъ статьямъ и вычислялся процентъ этихъ расходовъ по отношенію къ общей величинѣ валового дохода даннаго района, того дохода, который соотвѣтствуетъ введеннымъ въ вычисленіе отдѣльнымъ конкретпымъ случаямъ. Недоборъ въ квартирной платѣ отъ простоя жилыхъ помѣщеній. Опредѣленіе простоя производилось такимъ образомъ. Впачалѣ предполагалось вести вычисленія за послѣдніе шесть лѣтъ, но затѣмъ оказалось, что домовладѣльцы въ громадпомъ болыпинствѣ отка-' зывались давать показанія о простоѣ за всѣ эти годы, а потому пришлось ограничиться однимъ только трехлѣтнимъ йеріодомъ. Далѣе вычислепія располагались такъ: прежде всего вычислялась по квартирнымъ платамъ валовая доходность жилыхъ помѣщеній за одинъ годъ. Затѣмъ изъ оцѣночныхъ бланокъ оиредѣлялось, сколько терялось ежегодно въ теченіе 1892, 1893 и 1894 года отъ простоя отдѣльныхъ квартиръ. Квартиры группировались по этажамъ и размѣрамъ; въ каждой группѣ суммировались какъ величины валовой доходности, такъ и величины потерь отъ простоя за извѣстный годъ; потери эти выражались, конечно, въ рубдяхъ. Въ каждой изъ этихъ группъ ежегодный простой выражался въ продентахъ къ годовой валовой доходности и наконецъ изъ полученныхъ такимъ путемъ въ каждой группѣ трехъ величипъ опредѣлялся средпій процентъ за трехлѣтній періодъ, тотъ средній ироцентъ, которымъ и слѣдуетъ пользоваться при окопчательпомъ вычисленіи чистой доходности жилыхъ строеній. Въ каждомъ районѣ въ предѣлахъ 1 и 2 этажа колебапія средняго процента, какъ показала разработка, подвергаются довольно
— 8 — строгимъ измѣненіямъ; величина средшіго процента падаетъ отъ небольшихъ квартиръ но направленію къ квартирамъ значительныхъ размѣровъ. Въ указанныхъ колебаніяхъ величинъ среднихъ нроцентовъ по отдѣльнымъ группамъ квартиръ въ опредѣленныхъ случаяхъ проявляется опредѣленная, довольно однообразная тенденція. Отсюда очевидно, что величины среднихъ процентовъ въ нашей таблицѣ не случайны, такъ какъ измѣненія ихъ внолнѣ закономѣрны. Ясно, что эти данныя являются отраженіемъ дѣйствительности и потому вполнѣ могутъ быть нримѣняемы для оцѣночныхъ цѣлей. Ремонтъ мостовыхъ и тротуаровъ. Опредѣленіе ремонта тротуаровъ въ зависимости отъ ихъ протяженія является и болѣе справедливымъ и болѣе соотвѣтствующимъ дѣйствительному положенію дѣла. Самое вычисленіе производилось такимъ образомъ. Прежде всего изъ оцѣночныхъ бланокъ была выписана длина тротуаровъ, выраженная въ саженяхъ; затѣмъ противъ каждой изъ этихъ величинъ проставлялась величина ремонта, полученная отъ владѣльцевъ при ихъ опросѣ. Далѣе опредѣлялась стоимость ремонта одной сажени во всѣхъ выписанныхъ случаях! и наконецъ выведепныя величины, приходящіяся на ремонтъ каждой сажени тротуаровъ, между собою сопоставлялись. Такъ было сдѣлано въ каждомъ районѣ. Очевидно, что тѣ случаи, въ которыхъ обнаружилось при взаимныхъ сопоставленіяхъ слишкомъ значительное уклоненіе отъ обычной величины ремонта, были отброшены; всѣ же остальныя данныя, касающіяся про- .тяженія тротуаровъ и расхода на ихъ годовой ремонтъ, суммировались и затѣмъ опредѣлялась средняя стоимость ремонта одной сажени. Доходность и цѣнность усадебныхъ участковъ (пустыри, сады и огороды). Доходность усадебной земли въ городскихъ поселеніяхъ приходится выводить изъ ея цѣности, т.-е. изъ продажной стоимости земельнаго участка. Величина этой продажной стоимости опредѣляется количествомъ земли и продажного цѣного за опредѣленную квадратную единицу земельной площади. Въ этихъ словахъ дано все, чѣмъ руководилось Вятское бюро при опредѣленіи цѣнности и доходности усадебной земли. Нужно прибавить, что часть усадьбы, занятая дворомъ и постройками, исключалась изъ общаго счета при опредѣлеиіи доходности по аренднымъ платамъ и входила полностью тамъ, гдѣ доходность опредѣляли по цѣнности имуществъ. Способы опредѣленія доходности домовъ по ихъ цѣнности. Ранѣе было уже замѣчено, что въ нригородныхъ слободахъ принцинъ онредѣленія чистой доходности жилыхъ строеній но сред-
— 9 — нимъ цѣнамъ за квартирныя помѣщенія не молсетъ быть примѣненъ въ силу ограниченности данныхъ этого характера. Поэтому по необходимости по отношенію къ домамъ Дымковской слободы, Ежовки и Вшивой слободы при селѣ Макарьевскомъ нринципъ онредѣленія чистой доходности по квартирнымъ платамъ долженъ быть замѣненъ другимъ началомъ, началомъ опредѣленія чистаго дохода имуществъ по ихъ цѣнности. „Подъ цѣнностью имущества мы разумѣемъ въ данномъ случаѣ его строительную стоимость. Величина строительной стоимости недвижимыхъ имуществъ обусловливается характеромъ матеріала построекъ и ихъ размѣрами. Здѣсь, какъ это было сдѣлано и прелде, необходимо предварительно строительную стоимость различныхъ строеній привести къ опредѣленной единицѣ, что дало бы возможность критики и сравненія этихъ выводныхъ данныхъ между собою. Съ этой дѣлью были произведены вычисленія боковой поверхности домовъ и разнообразныхъ хозяйственныхъ службъ въ квадратныхъ арпшнахъ, полученный данныя сопоставлялись съ величиной строительной стоимости и далѣе опредѣлялась строительная стоимость одного квадратнаго аршина при различной толщинѣ бревенъ. Сопоставленіе такихъ данныхъ заставило раздѣлить деревянные дома по характеру строительнаго матеріала на двѣ группы: въ первую группу вошли жилыя строенія, толщина бревенъ которыхъ менѣе пяти вершковъ, во вторую группу всѣ остальные дома съ толщиной бревенъ въ пять и болѣе вершковъ. „Чистая доходность зданій онредѣлится, понятно, въ томъ лишь случаѣ, когда намъ будетъ извѣстна строительная стоимость зданія въ данный моментъ. Эта послѣдняя можетъ быть опредѣлена, если мы станемъ исходить изъ первоначальной строительной стоимостижилого строенія и исключимъ извѣстную величину на погашеніе за то время, которое зданіе уже простояло. Отсюда очевидно, что вторымъ вонросомъ послѣ опредѣленія строительной стоимости является вопросъ о средней продоллштельности службы отдѣльныхъ домовъ. Естественно, что этотъ періодъ долженъ быть различенъ въ зависимости отъ характера матеріала строеній и условій, въ которыхъ они находятся. ;;При опредѣленіи этой средней продолжительности службы домовъ мы брали изъ оцѣночныхъ бланокъ только тѣ случаи показаній владѣльцевъ, въ которыхъ пзвѣстное жилое строеніе простояло уже болѣе половины всего числа лѣтъ; поступали такимъ именно образомъ потому, что ошибка при опредѣленіи всего того времени, которое способно прослулшть зданіе, будетъ тѣмъ меньше, чѣмъ зданіе менѣе ново. „Исходя изъ этихъ сообралсеній, было опредѣлено, что въ Дымковѣ тѣ жилыя строенія, толщина стѣнъ которыхъ менѣе 5 вершк., въ среднемъ служатъ 20 лѣтъ, и при толіцинѣ въ 5 и болѣе вершковъ продолжительность службы выражается въ 35 лѣтъ, между тѣмъ
■ ^^^1 — 10 — какъ въ слободѣ Вшивой дома первой группы способны служить ~24 года, а дома второй группы въ среднемъ служатъ 40 лѣтъ. Тѣ выводныя числовыя выраженія, которыя получены изъ оцѣночныхъ бланокъ, относящихся къ Вшивой слободѣ, мы прилагаемъ и къ Ежовкѣ. Строительная стоимость одного квадратнаго аршина и время службы жилыхъ строеній—вотъ тѣ оцѣиочные элементы, которые мы должны были получить въ видѣ средыихъ величинъ изъ цѣлаго ряда отдѣльныхъ случаевъ; всѣ лее осталышя данныя, необходимыя для опредѣленія цѣнности строеній, должны быть взяты изъ конкретныхъ показаній. Теперь мы можемъ вывести общую формулу для опредѣленія цѣнности строенія въ настоящее время. Означимъ первоначальную строительную стоимость одного квадратнаго аршина черезъ Ь руб., среднюю продолжительность службы черезъ сі лѣтъ. Предположимъ далѣе, что мы имѣемъ жилой домъ, боковая поверхность котораго равняется « квадратнымъ аршинамъ; слѣдовательно величина его первоначальной строительной стоимости выразится въ аЬ руб. Пусть зданіе прослужило уже с лѣтъ и кромѣ того можетъ еще но показанію владѣльца прослужить е лѣтъ. Возьмемъ тотъ случай, когда (с+6)= равняется сі. „Въ настоящее время зданіе стоитъ, конечно, не аЬ руб., какъ въ моментъ постройки, а меньше и меньше на столько рублей, сколько приходится скинуть на погашеніе его за тотъ періодъ времени, который оно простояло. Ежегодная величина погашенія будетъ равна первоначальной строительной стоимости дома, раздѣленной на среднюю продолжительность службы зданій этого рода въ опредѣленной группѣ жилыхъ строеній; такимъ образомъ величина ежегоднаго погашенія а Ъ выразится въ -^- руб. Въ нашемъ частномъ случаѣ домъ прослужилъ уже с лѣтъ, поэтому погашеніе за все это время будетъ равно= а.Ъ.с . =—д— р.; следовательно стоимость зданія въ настоящій моментъ будетъ равна (а.Ь-^)=:^^=^==^=^, но (й-с) равняется е, а потому окончательная формула для опредѣленія цѣнности строенія будетъ ^ѴД „Такимъ образомъ для онредѣленія дѣйствительной цѣнности дома необходимо его боковую поверхность (а) помножить на величину строительной стоимости одного квадратнаго аршина (Ь), полученное произведете раздѣлить на среднюю продолжительность службы строеній данной группы (сі) и наконецъ частное помножить на то число лѣтъ, которое еще зданіе можетъ прослужить. Въ томъ случаѣ, который разсмотрѣнъ нами, (1 равняется (с+е), но въ отдѣльныхъ конкретныхъ случаяхъ этого можетъ и не быть. Если, напримѣръ, по показание владѣльца е меньше (с!—с), то вводить въ окончательную формулу слѣдуетъ это послѣднее выраженіе; если же е больше разности ((1—с), то въ такомъ случаѣ для нашей
— 11 — формулы должно быть принято для величины е то числовое выраженіе, которое проставлено въ оцѣночныхъ бланкахъ. „Само собой понятно, что тѣ же начала должныбыть положены кромѣ домовъ и въ опредѣленіе цѣнности различныхъ другихъ строеній, предназначенныхъ для торговыхъ или чисто хозяйственныхъ цѣлей" 1). Опредѣденіе доходности торговыхъ заведеній. Оцѣнка торговыхъ заведеній производилась на томъ же принципѣ, какъ и оцѣнка жилыхъ домовъ, когда чистая доходность иослѣднихъ опредѣлялась на основаніи квартирныхъ платъ. Разница' только та, что здѣсь пришлось установить иныя группы, ввести другія подраздѣленія, но эта разница количественная, а не принципіальная. Торговый заведенія прежде всего подраздѣлены были на отдѣльные виды въ зависимости отъ ихъ назначенія; далѣе каждый изъ видовъ этихъ заведеній разсматривался или по тѣмъ районамъ, которые установлены для города, или независимо отъ нихъ, если опредѣленная группа торговыхъ помѣщеніи представляла въ территоріальномъ отношеніи совершенно самостоятельное цѣлое (г. Вятка—стр. 26). „Относительно величины расходовъ по торговымъ заведеніямъ слѣдуетъ замѣтить, что благодаря ограниченности данныхъ расходы эти опредѣлялись независимо отъ отдѣльныхъ районовъ, а выводился одинъ общій процентъ по всему городу для всѣхъ разсматриваемыхъ торговыхъ заведеній ". Рязанская губернія. Матеріалы по оцѣнкѣ городскихъ недвижимыхъ имуществъ (жилые дома и торговыя помѣщенія) распредѣлялись: въ 1901 г. по гор. Рязани, а въ 1902 году по слѣдующимъ городамъ: Данкову, Егорьевску, Зарайску, Касимову, Михайлову, Пропеку, Раненбургу, Ряжску, Сапожку, Сконину, Спасску. Принятая единица мѣры. Для сравненія квартирныхъ платъ единицей была взята кубическая сажень 2). Въ объемъ квартиры включали кромѣ жилыхъ комнатъ также кухни, нереднія и теплые корридоры. Факторы, вліяющіе на высоту квартиръ. Высота квартиры колеблется въ зависимости отъ размѣровъ квартиръ, мѣстоположенія (районъ), отчасти этажа и матеріала построекъ. !) Проекта общихъ основаніи оцѣнки недвпж. имущ. г. Вятки— стр. 24. 2 ) Матеріалы по оцѣнкѣ городскихъ педвилсимыхъ имуществъ (жилые дома) 1901 года, стр. 7.
■н ншанш : — 12 — Поэтому всѣ матеріалы разбиты были на слѣдующія группы по размѣрамъ: до 5 куб. саж., отъ 5 до 10 к. с, отъ 10 до 15 к. с, отъ 15 до 20 к. с, отъ 20 до 25 к. с, отъ 25 до 30 к. с, отъ 30 до 35 к. с, отъ 35 до 40 к. с, отъ 40 до 45 к. с, отъ 45 до 50, отъ 50 и болѣе к. с. Дѣленіе города на районы. Чтобы опредѣлить территоріальные районы, въ которыхъ платы за однородныя квартиры болѣе или менѣе одинаковы, сравнивались по кварталамъ и улицамъ квартирный"платы за преобладающія квартиры, а именно за квартиры объемомъ 5—10 к. с. и 10—15 к. с. По каждому установленному району были вычислены въ каждой объемной группѣ квартиръ среднія квартирныя платы за 1 куб. сале, помѣщенія, отдѣлыю въ домахъ деревянныхъ и деревянныхъ съ раздѣленіемъ по этажамъ. ! ^ Простой квартиръ. „По каждой группѣ квартиръ подсчитывалась сумма недобора, выраженная въ рубляхъ за каждый годъ, затѣмъ по трехлѣтней слозкности узнавался средній годовой недоборъ и дѣлился на объемъ квартиры извѣстной группы, въ которую вошли какъ квартиры съ простоемъ, такъ и квартиры безъ простоя за три года" 1). Ремонтъ зданій. При разработкѣ данныхъо ремонтѣ была мысль расчленить весь ремонтъ по детальнымъ статьямъ, но незначительное количестводанныхъне дало возможности осуществить эту мысль. Чтобы нѣсколько гарантировать правильность выводовъ въ Рязанскомъ бюро поступали такъ. Записки тщательно просматривались. При этомъ были отобраны: а) описанія домовъ съ среднимъ ежегоднымъ расходомъ на ремонтъ, превышающимъ половину валовой доходности; 2) описанія, въ которыхъ на одинъ и тотъ же видъ ремонта строеній расходыпоказаны ежегодно; 3) описанія, заключающія въ суммѣ расходовъ на ремонтъ строеній расходы на возведете новыхъ построекъ; 4) описанія, относящіяся къ домамъ, находящимся во владѣніи современныхъ владѣльцевъ менѣе 3 лѣтъ, и 5) описанія новыхъ домовъ, построенныхъ не болѣе 7—8 лѣтъ. По каждой группѣ зданій общая сумма среднихъ годовыхъ расходовъ на ремонтъ процентировалось къ суммѣ валовой доходности всѣхъ домовъ, отнесенныхъ къ данной грунпѣ, т.-е. ремонтировавшихся и не ремонтировавшихся 2). 1) Тамъ лее, стр. 16. 2 ) Матеріалы по оцѣпкѣ (жилые дома), стр. 21. недвижимыхъ имуществъ г. Зарайска, Рязанской губерніи
RkJQdWJsaXNoZXIy NTc0NDU4