— 108 — Самое бѣглое знакомство съ городскимъ недвижимымъ имуществомъ позволяетъ видѣть, что капиталъ его заключается въ стоимости усадебнаго участка земли и цѣниости соорулшнныхъ на немъ строеній. Такимъ образомъ, чистый доходъ отъ этихъ двухъ видовъ капитала въ суммѣ будетъ выражать чистый доходъ отъ каждаго городского имущества. Доходъ, получаемый обоими капиталами, вложенными въ имущество, по своему характеру различенъ; это явствуетъ изъ слѣдующаго: реальнымъ показателемъ дохода обоихъ капиталовъ является арендная плата за недвижимое имущество въ цѣломъ его составѣ; но, чтобы изъ этого валового дохода, аренды, получить чистый доходъ, 'необходимо изъ суммы валового дохода вычесть недоборъ въ платѣ отъ простоя помѣщенія и расходы на ремонта, страховку, очистку и т. д., словомъ—все необходимое для поддержанія только одного строительнаго капитала въ нормальной его цѣнности. Въ такихъ только условіяхъ доходъ отъ имущества будетъ вполнѣ отвѣчать капиталу, сданному въ ссуду. Изъ этого видно, что величина аренды за все имущество находится въ прямой зависимости отъ цѣнности только строительнаго капитала, безъ земли. Нагляднѣе всего правильность этого положешя видна изъ того, что усадебная земля, какъ таковая, т е не предназначенная для открытаго торговаго склада или подобной цѣли, служить только средствомъ нолученія дохода отъ строительнаго капитала, сама же дохода не приноситъ: отъ имуществу равныхъ во всѣхъ отношеніяхъ по постройкѣ и мѣстонахожденію и разиыхъ тоіько по величинѣ усадьбы—доходность будетъ одинакова; другими словами: на^большой усадьбѣ маленькій домикъ не можетъ взять такой высокой аренды, которая покрыла бы собой и процента на капиталъ, вложенный въ большую усадьбу. Наблюдения показываютъ, что основная зависимость между капиталами земли и строеній заключается въ томъ, что всякія измѣненія въ доходности недвижимаго имущества, происходящія отъ проведенія трамвая, перемѣщешя торговаго центра въ городѣ и т. п., повышаютъ только перваго вида доходъ, т. е. отъ земли—ренту, а второй— отъ строительнаго капитала остается безъ измѣненія. Характерной особенностью дохода отъ мѣста является, какъ указывалось выше то что онъ можетъ быть взятъ только на ту часть усадьбы, какая необходима въ данномъ районѣ для эксплоатаціи площади даннаго строенія Зависимость доходовъ на мѣсто и строительный капиталъ выражается тѣмъ, что въ частяхъ города съ повышенной рентой гдѣ дороже мѣсто, увеличивается площадь застроенности, въ силу чего и наблюдается нѣкоторое правильное (нормальное) соотношеніе между стоимостью мѣста и цѣнностью строительнаго капитала на немъ во всѣхъ кварталахъ по городу, равное около Щ Выводъ этотъ полученъ на осиованіи сравпенія застроенности кварталовъ по гор. Херсону съ отношеніемъ цѣнности усадебнаго мѣ-
RkJQdWJsaXNoZXIy NTc0NDU4